物业管理就业前景

物业行业的美好前景！首先是行业规模，14亿人*65％城镇化*35平*2元每平每月物业费*12月=7644亿，这是基础物业规模，物业费可能平均目前不一定有2，最低肯定也有1.5，但是日子久了总会到的，没什么问题。增值服务长期看大概占基础物业1/3，基本上就是一个万亿的行业规模。然后还有商业物业管理（办公楼，商场，学校，医院什么的），具体我也不清楚多少，拍个脑袋5000亿好了。物业开始往城市管理的方向演进，其实也讲得通，毕竟对政府来说也是负担，而且如果物业公司能把小区管好，管好城市也是可行的。政府只要做好监管就行了。如果这个市场能打开，还能增加一万亿的空间。好了，那么这个就是1.5万亿，长期随着物价上涨包括城市服务的拓展，可能达到3万亿市场空间。其次是格局，这个行业肯定是分散的，现金流稳定，没有明显规模效应，存在品牌口碑效应，高转化成本，但是呢，一般地产公司会把自己的房子交给自己的物业公司，那么至少也是往地产公司的集中度靠拢，其实考虑到兼并重组，可能还会略高。我们就假设龙头公司5％，腰部公司3％，尾部公司1％以下好了，不算离谱。住户交了物业费，钱就到公司账，合同一签，到期缴款，人在家中住，跑也跑不掉。长期不交物业费，都是街里街坊，面子上挂不住，而且以后还进征信，打官司也是一打一个输，真的小区很多人不交，那物业公司不赚钱就退出，小区直接进入没人管的状态。总体来说，现金流极好。不需要资本开支，不需要打广告，搞定一个小区，就是70年起，直到小区倒了，不是永续也接近永续了。住户可以换物业，但是一通流程搞下来也是够呛，不是物业做的人神共愤估计也不会有人想搞这个，转化成本极高。好的物业公司，管的好，名声在外，一般人换物业肯定是找口碑好的。比如杭州认滨江，绿城，上海认万科，仁恒等等。从这个角度讲，又是一个有品牌溢价的服务行业。作为小区业主，物理上归属在小区，大部分生活场景也在小区，物业是最了解住户情况的，同时也是最贴近住户的人。加上两者高度绑定，天然降低了信任成本。这就带来，物业可以在这个基础上，做大量的衍生业务，什么社区团购，维修，家政，幼教，养老，遛狗，甚至家具更新，物业通通可以参与进来，在第一线就把用户需求给截胡了。增值服务的项目只会越挖越多。同时由于节省了触达客户的广告费，场地费，加上集体谈判议价能力也强，毛利高，还能赚钱。而且这些业务，价格相对也不敏感。有新拓，那就增长，没新拓就把存量客户服务好，也不会下滑。增长不依赖资金投入，赚来的钱就可以分红，或是拿去收购别的物业公司带来更快的增长。即使是成熟态不增长，也是非常好的分红型资产，不用担心技术风险，需求变化。基础物业费增长是非常缓慢的，增值服务是可以跟上通胀的。但是怎么说呢，毕竟是个人力服务业，如果人力成本上升，物业费慢慢跟着上调也是必然，还是个能跟住通胀的业态。像日本，香港，物业费都是很高的。包括国内一线城市也比三四线高得多，都是类似。物业费长期终归还是会增长，平均到2，到3元每平都是有可能的，时间问题。物业费高的小区，业主越有钱，做增值服务的需求和空间也越大。物业费越低，反而没有油水。所以，物业费越高的公司，隐含的变现空间越大。谁家增速更快，估值更高，增速慢，估值就低一点，再低，到20x就是分红型资产的估值了。利润全分，就是5％股息率，也跌不下去了。里面唯一纠结的就是，地产公司向物业公司的利润输送问题，新小区变老的过程中，收入增长刚性但是成本快速增长影响项目后期利润率等问题，但是终归是次要矛盾。实在不放心，那就回避这些问题突出的公司好了。增值服务做的好的公司，母公司给的支持力度大的公司，净利率会高，最高假设15％。没有母公司支持，增值服务也不行的，就可能只有7％利润率。那么腰部及龙头公司市值区间就是1.5～3万亿*3～5％的市占率*7～15％的净利率*20x就是630亿～4500亿。中性市值应该是1200亿，而且是大部分腰部公司就能做到。总之，这个行业里面，哪怕是一般般的，也会比很多行业里努力的公司增长快，业绩稳定性好。没办法，这就是赛道。#北京股友碎碎念#